株式会社スマイカエステート

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土地・建物診断

不動産取引のリスクを減らす

スマイカエステートでは、お客様に購入後のリスクをできる限り回避して頂く為、ご購入前に土地・建物診断を有料にて行っております。

※当社にて物件をご購入頂いた場合には、全額返金致します。

物件を売りたい「売り手」の事情と、長く快適に暮らしたい「買い手」の気持ちには、まだまだ大きなギャップがあります。そのギャップを埋めるため、スマイカエステートでは、長く不動産取引・建築・リフォームに携わっている「現場のプロ」の目で土地、建物診断を行っています。購入後に、予想外の建築費用が掛かったり、住んでから不具合を修繕する事がないように土地・建物診断をおすすめしております。

土地診断

不動産契約前に必ず行わなければならない「重要事項説明」では、法律で取決めされている必要最低限の事のみ説明がされているのが実情です。
スマイカエステートでは、希望があったお客様に対して購入予定の土地にマイナス要因がないかの「土地診断」を行い報告レポートを作成しご説明を致します。
万が一、事前に境界・境界塀・越境物・土地の高低差・浸水被害・騒音・振動・臭気・電波障害・周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等・給排水管の状況・ゴミ置場・小、中学校の評判・敷地残存物・近隣トラブル・交通量・標識・電柱や電線・擁壁等問題が発見された場合に、どのようにすれば問題を解決できるかや、見送りしたほうが良いかの判断材料としてご利用頂けると幸いです。

1. 現地調査

チェックリスト
境界・境界塀・越境物・土地の高低差・浸水被害・騒音・振動・臭気・電波障害・周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等・給排水管の状況・ゴミ置場・小、中学校の評判・敷地残存物・近隣トラブル・交通量・標識・電柱や電線・擁壁等

越境物等を目視にて確認。隣地所有者との協約書を締結しているか等の確認。

近隣に工場がある土地等は土日に現地に行った際は音は全く聞こえなかったが、平日行くと金属音が鳴り響いている場合もあるので注意が必要。

意外と見落としがちなのが、標識や電柱、電線等の設置位置。電柱が敷地内に入っていたことに全く気付かない方は非常に多いです。

ワンポイントコラム

現地調査をすることにより、将来の建て替えや建築する際にトラブルが起きそうな箇所を事前に把握することで、どのような土地かを事前に把握することができます。思いもよらない出費も避けることができます。

2. 法務局調査

チェックリスト項目
登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面・近隣権利関係・差押・地歴等

売主と登記簿上の人物が一緒か?建物が建ってないのに登記が残っていないか?
現地をみても一切確認できないことを法務局へ行き、一つ一つ確認をします。
現地と測量図等の整合性が取れるか、私道の場合に持ち分があるか?等の確認もできます。

ワンポイントコラム

現地を見てもわからない権利関係等を書面にて調査することにより、過去の土地がどのような土地だったのか?遡って詳細を知ることが可能です。
また、法務局に備え付けの測量図を確認することにより、実際の面積に相違がないのか等の確認もすることが可能です。

3. 市・区役所調査

チェックリスト項目
上下水道・都市計画法に基づく制限・区域区分・計画道路の有無・土地区画整理法に基づく制限、用途地域の種別・建蔽率・容積率・外壁後退・壁面線の制限・敷地面積の制定限度・地域・地区・街区条例・地区計画・農地法・接面道路・セットバックの有無・掘削制限等

しっかりと建物が建てられる土地なのか?どのような規模までの建物が建てられるのか?将来の建て替えの際に、希望の間取りが入るか?役所の調査は非常に重要で、思わぬリスクがあったりするので事前に細かく調査をして報告書リストにまとめます。

ワンポイントコラム

その地域や地区により、土地に対しての建物の制限等が色々と異なります。
細かく資料を確認して、ときには役所の担当者に色々と質問をしながら報告レポートを作成していきます。販売図面だけでは記載がないことも多く出てくる場合がありますので非常に重要な調査になります。

4. 土地診断結果のご説明

現地、市区役所、法務局等で調べてきた項目を報告レポートとしてまとめて約1時間にてご説明をさせていただきます。

ワンポイントコラム

その地域や地区により、土地に対しての建物の制限等が色々と異なります。
細かく資料を確認して、ときには役所の担当者に色々と質問をしながら報告レポートを作成していきます。販売図面だけでは記載がないことも多く出てくる場合がありますので非常に重要な調査になります。

お問い合わせはお気軽に。株式会社スマイカエステートTEL:03-5457-1155

建物診断

不動産購入後に物件に不備があった場合、その不備はどの程度のものなのか?表面をとりつくろうのではなく、本質的にどうやってその不備を直すのか?またその期間は?など専門的な知識が絶対に必要な交渉が多く発生します。
これから長い期間顔を合わせる住宅会社様と、お施主様の関係を考慮して、初期修繕の交渉を進めます。
そこで必要になるのが住宅診断チェックリスト!

住宅診断後、その場でチェックした項目をまとめ、住宅診断チェックリストを発行させていただきます。(但し、オプション料金がかかります。)住宅様式によって異なりますが、約200項目のチェックリストを元に、もし初期修繕の必要があればゼネコン様、不動産会社様へ交渉を行います。

チェックリスト項目
ホルムアルデヒド簡易測定・床面レーザー測定・手金有無・間隔・木材含有率(設備)縦樋、掃除口、メーター類取付状況、配管配線取出し状況、機器類設置状況(屋根)葺材の状況、アンテナ等取付状況、棟換気、軒樋(軒裏)矢切軒の出、換気口、風雨吹き方、苔有無(外壁)白華、シール状況(床)仕上・ドア、沓摺、浮き、膨れ、音、鳴り、枠との隙間、巾木との隙間(壁)クロス継ぎ目、入隅膨れ、クロス破損状況、下地不良、枠との隙間、巾木との隙間(天井)クロス継ぎ目、下地不良、梁形納まり、廻り縁との隙間(下駄箱)免罪の傷、破損、内部傷、破損、内部傷、扉、丁番取付状況、戸当り、棚可動状態など

診断に使用する機器類

レーザー墨出し機

レーザー墨出し機

主に壁・建具の立ち(垂直)を見る 際に使用します。また、床の浮き・膨れの測定にも使用します。

簡易墨出し機

簡易墨出し機

狭くレーザー墨出し機が入らない場所や、簡易的に水平・垂直を計りたい時に使用します。

デジタル探知機

デジタル探知機

壁の裏の鉄筋、金属管、電線や柱などを探知するための機械です。

モイスチャーメーター

モイスチャーメーター

木造住宅の躯体など、木材の水分含有率を調べるための機械です。

ホルムアルデヒド測定器

ホルムアルデヒド測定器

建築資材中に含まれるホルムアルデヒドを測定するための機械です。

懐中電灯

懐中電灯

床下・天井裏など広範囲を照らせるよう、出力が高く明るいものを使用しています。

水平器

水平器

主に建具や、床の水平を見るために使います。

勾配計

勾配計

建具や壁、電源口などがきちんと水平に取り付けられているかを測定する機器です。

シュミットハンマー

シュミットハンマー

主にコンクリートの圧縮強度を測定するための機器です。

いよいよ住宅診断開始です。
まずはお施主様(お客様)にキズのチェックテープの張り方や、診断の流れをご説明致します。

1. リビング・キッチン編

重点的に見るべきところなどをお施主様と一緒に見ていきます。
診断士とお部屋を一緒に診断をすると、建物の構造的な疑問が必ず出てきます。
遠慮せずに診断士に質問をして下さい。引渡し後の安心のためにしっかりと説明させていただきます。
壁や建具が垂直に立ち上がっているかを、墨出し機を使い測定します。
ホルムアルデヒド(有害物質)の使用が無いかをチェックします。
床に浮きや膨らみが無いかをレーザー光を基準に測定します。
システムキッチンの据付が適正かどうかを診断しています。
キッチン下には点検口から、配管周りをチェックいたします
毎日使うキッチンですから、収納部のチェックはお施主様と念入りに。
ワンポイントコラム

新築時に気を付けておく事で、お部屋の耐久性をグッと高めることの出来るアドバイスができるのが大きな特徴です。
まずはキッチンでは水が飛び散ることが多いので、フローリングのコーティングは必須です。また、将来的にリフォーム等をする可能性がある場合にも概算にて費用をその場でお伝えすることも可能です。

2. バスルーム・洗面編

バスルーム・洗面など水まわりは、トラブルが多くなりがちです。床下やバスタブの中、天井裏も診断致します。
バスタブ下の配管を診断しています。
詰まりの原因となる無理な取り回し、ねじれなどが無いかをしっかりと確認いたします。
天井裏は入り口付近だけでなく、奥までしっかりとチェックします。
床の水平・傾斜、壁の角度を計測いたします。
排水の近くには点検口がありますので、こちらの配管もチェックいたします。
ワンポイントコラム

一番下の写真は洗面の下になります。奥に青と赤のホースが見えると思います。(赤はお湯、青は水のホース)上部にバルブがありますが、調整されていないと一気にお湯・水が出て危険です。また、ホースのジョイント部(ヘッダー・チーズといいます。)は水漏れの原因になりやすいので、しっかりとした点検が必要です。
新築の場合、蛇口の口を取ってみると、配管工事中に出たゴミが大量に引っかかっている場合もありますので、注意が必要です。

3. 寝室等編

左の写真は床の浮きをお施主さまに説明しながら診断している様子です。
少しでも異常の可能性のあるところは、お施主さまに異常の原因・放置のリスク・修繕方法などをご説明いたします。
電源口などがきれいに取り付けられているかを診断します。
電源口などが図面通りの高さに取り付けられているかを確認します。
壁が垂直に立ち上がっているか、床の浮きは無いかを診断します。
ワンポイントコラム

床の膨らみや凹みは、1m毎に3mm高低差は許容されています。それ以上になると、傾きを人体が感じられるため注意が必要です。住宅診断を依頼されない場合、レーザー墨出し機がなくても、注意深く傾きを感じとることが重要です。

4. その他編

左の写真はサッシュの取り付けについて、お施主さまにご説明をしながら診断を行なっている様子です。適所でご説明をはさみながら診断をすすめます。
配電盤をチェックし、ブレーカーが正しく作動するか診断します。
バルコニーの塩ビ床の処理・めくれを診断いたします。
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