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物件探しをする前に

マイホームが欲しいと思ったら、インターネットや住宅情報誌から「住みたい街」、「通勤に便利な街」「希望の間取り」「新築?中古?」「マンション、戸建て」等を検索して不動産会社にお問い合わせされると思います。
さて、これから「物件探しをする前」に事前に押さえておきたい5つのステップをご紹介します。すでに物件探しをされている方にとってもまだ遅くはないので、ご確認下さい。

不動産購入時に掛かる諸費用の把握

車をご購入する時と同様に不動産を購入する際にも物件価格以外に諸費用が掛かります。
下記表は約4000万円の物件を借入額3500万円で購入した例です。

  新築戸建 中古戸建 新築マンション 中古マンション
登記費用 約40万円 約40万円 約30万円 約40万円
保険料 約70万円 約70万円 約70万円 約70万円
火災保険料 約45万円 約45万円 約25万円 約25万円
固定資産税 約10万円 約10万円 約15万円 約15万円
仲介手数料 約120万円 約120万円 0円 約120万円
表示登記費用 約10万円 0円 約10万円 0円
水道加入金 約15万円 0円 0円 0円
その他 約10万円 約10万円 約10万円 約10万円
合 計 320万円 295万円 160万円 280万円

上記、諸費用を抑えるコツもありますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

お問い合わせはお気軽に。株式会社スマイカエステートTEL:03-5457-1155

借りれる額ではなく、無理なく返済できる額を把握

住宅ローンを借りる際に、銀行では返済比率が重要なポイントになってきます。年収にもよりますが、返済比率は35%以内まででしたら貸してくれる銀行は多くあります。そこで不動産屋さんに行くと、年収から逆算して借りられる額ギリギリの物件を紹介してくるケースが多いようですね。

しかし、銀行はあくまでも年収、年齢、勤続年数、団体信用生命保険の加入の可否、担保物件の評価額、他の借金の有無を確認してお金を貸してくれます。そこに落とし穴が潜んでいることをご存じでしょうか?

例えば、年収600万円のA様と年収600万円のB様のご家庭を比較してみましょう。

  A様 B様
ご家族構成 3名(お子様1歳) 4名(お子様小学生、中学生)
ご主人の年齢 31歳 40歳
退職金 なし 約2000万円予定
購入予定物件 新築戸建 新築マンション
奥様の収入 なし なし
自己資金 200万円 500万円
車の有無

同じ年収600万円のご家庭でも、ご家族構成、ご主人の年齢、退職金の有無が全く異なります。しかし、銀行ではおおよそ同じ住宅ローンの額(約3900万円)を借りることができました。

B様のご家庭では、マンションの管理費、修繕積立金そして駐車場代とお子様の教育費等で毎月の支出が収入を上回ることになりそうですね。スマイカエステートでは、このようなことにならないように、物件を探す前に細かくヒヤリングをさせていただき各ご家庭に合ったお住まいをご提案致します

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住宅ローンの商品を把握

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、一定期間毎に見直されて適用金利が変わる「変動金利」タイプと、当初の適用金利が返済期間を通じてそのまま適用される「固定金利」タイプ、その中間の一定期間は固定金利である「固定金利期間選択」タイプがあります。現在は、「固定金利」より「変動金利」の方が、「固定金利期間選択」も期間が長いものより短いタイプの方が、金利が低いです。

住宅ローン(金利)の種類

その理由は、お金を貸す銀行側の立場で考えると簡単です。将来、金利が変化した際に損をする=利益を逃す事がないように、金利変動した際のリスクを借り手に持ってもらうのが得策だからです。そのため「変動金利」「期間の短い固定金利期間選択」は、その分お安くなっているということです。

目一杯ローンを組む予定の方は、固定金利で返済額を安定させる方が安心だと思います。一方、まとまったお金で資産運用をされている方や、もしもの時には親に頼れるなど、資金的に余裕のある方は、金利上昇時に繰上げ返済するという前提で、金利の低い変動金利を選択して元本返済を優先させるというのも一手かもしれません。いずれにしても、住宅ローンの返済は長期間に渡りますので、単純に目先の金利だけで判断することなく、将来的に金利が上昇しても完済できるように、商品の内容を理解することが大切です。

  メリット デメリット
全期間固定金利 返済最終日までの借入額が確定するので、返済計画がたてやすい。
金利上昇局面には有利。
変動金利型に比べると、金利が高くなる
変動金利 これから金利下降局面には有利。 返済額や支払利息が確定しない。
固定金利選択型 固定型、変動型の利点をミックス。 固定期間が終了したときは、そのときの金利が適用されるため、思わぬ高金利になる可能性がある。

スマイカエステートでは、「変動金利」「固定金利」「固定金利期間選択」のローンシミュレーションを比較していただき、最適な商品をお選び頂けます。

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不動産取得時、取得後の税金を把握

不動産の大きな特徴として挙げられるのが、取得時や保有しているだけでコストがかかるということです。さて取得時、取得後にはどのような税金があるのか整理しましょう。

取得時

建物消費税(建物相当分×8%)
土地相当分には消費税が掛かりませんが売主が課税業者の場合、建物相当分には消費税8%が課税されます。仮に建物価格が税抜き1,600万円の場合、下記の通りになります。
建物価格:1,600万円(税抜)  8% ⇒128万円(消費税)
印紙税
土地・家・マンションなどを購入するときには、売買契約書を取り交わします。この売買契約書は、通常2通作成し、売主・買主が各自保管することになりますが、この2通の契約書にそれぞれ印紙を張って印鑑などで消し印します。これが印紙税の納付です。取得価格により印紙税は異なりますが、仮に4,800万円の新築建売住宅を購入した場合には、10,000円の収入印紙を貼付します。
登録免許税
不動産を購入し、登記を行うときには、不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して国税としての登録免許税が課税されます。STEP1の表にある登記費用に該当します。但し、登記費用には司法書士の先生に支払う手数料も含んだ価格となっています。

取得後

不動産は利用している、いない、収益を生んでいる、いないにかかわらず、原則、すべての不動産に固定資産税・都市計画税という税金がかかり、しかも毎年発生します。

固定資産税・・・固定資産税課税標準額 1.4%
固定資産税評価額が一定金額に満たない(土地30万円、建物20万円)場合、固定資産税は非課税とされます。
都市計画税・・・固定資産税課税標準額 0.3%

都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある土地、家屋に対して課税されます。上記は標準税率ですが、税率は不動産の所在する各市町村で異なる場合があります

固定資産税、都市計画税は原則、上記に掲げる税率となっていますが、一定の要件を満たした居住用の家屋や居住用の家屋が建っている土地は大幅に減額されるというメリットがあります。

不動産取得税

住宅を新・増・改築したり、土地建物の購入、贈与、交換などで不動産を取得したときには都道府県税の不動産取得税がかかります。不動産の取得は有償、無償を問いません。計算式は以下の通りとなります。

不動産価格 × 3%(税率) = 不動産取得税

この場合の不動産価格は実際の売買価格や建築工事費ではなく、固定資産課税台帳に登録されている価格(評価額)となっています。但し、家屋の築年数や規模、一定の安全基準に適合しているか等により軽減もある為、0円になることもあります。

皆様へとっては、支払うマイナスイメージの税金についてお伝えを致しましたが、プラスになる税金(住宅ローン控除、住まい給付金、省エネ住宅ポイント制度等)もありますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

お問い合わせはお気軽に。株式会社スマイカエステートTEL:03-5457-1155

住宅購入後の人生設計を事前把握

住宅購入前に、今後数十年間の人生設計を立てている方は、まだ非常に少ないと思います。
未来を予知できる方でしたら、こんなこと必要ないと思いますが、住宅ローンを支払いながら
子育て、旅行、車の購入、老後資金の貯蓄等、家計の支出はありとあらゆる場面で発生します。今後、上手に住宅ローンとお付合いしながらライフイベントや貯蓄をしていくには事前に、老後までのライフプランをおこなう事をオススメしています。

カウンセリング

いろいろと質問をさせて頂きますので、今後の夢を語って下さい。
(質問例)・今後、10年間に海外旅行は何回行きたいでしょうか?
     ・お車は、何年後に新車にされたいですか?
     ・お子様が大学進学された場合、理系、文系どちらに通わせたいですか?
     ・将来、お子様が結婚される際に結婚式費用を出す予定ですか?
あくまで予定なので、思いのままにお答えください。

ライフプラン表の提示

先ほど、カウンセリングさせて頂いた内容をありのままご提案させていただきます。夢と現実がかけ離れていない方は、非常に優秀です。しかし定年退職後、預貯金がマイナスになってしまった方には、大きな改善の必要があります。一時的に数年間の年間収支がマイナスになった場合には、細かい改善で明るい未来が見えてきます。

改善と対策

この改善がライフプラン表作成の中で一番重要な部分です。

お子様の進学が重なる時期、パパの定年と住宅ローンなど、いろいろな将来のピンチが明確化されます。その後、いつ・どんな費用がいくらくらい必要になるか、「将来の支出」の予測を立て、家計の問題点をちょっとした工夫で改善していきます。

不動産購入前にシュミレーション表を作成、改善、対策をすることにより、購入しても無理なく返済できる物件価格も明確になり、老後の安心にも繋がります。

例えば、専業主婦の奥様がお子様の小学校進学と同時にパートで働き始め、お子様の大学進学費用を貯蓄する対策を考えたり、お子様が小さいうちに住宅ローンの繰上返済をおこない期間を短縮し、60歳の定年退職時にはローンを完済しましょう。そして退職金を老後資金に備えておきましょう。等の改善をおこないます。

スマイカエステートでは、ライフプラン表を作成することにより、老後でも笑って暮らせるようなお住まいのご紹介を心掛けています。

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